Ablauf eines Immobilien- / Grundstückskaufes
An dieser Stelle möchten wir Ihnen die wichtigsten Abläufe im Zusammenhang mit Kauf eines Grundstückes darstellen.
Wenn zwischen den Vertragsparteien alle wesentliche Punkte ausgehandelt sind, können Sie uns das auf unserer Internetseite bereitgestellte Formular zur Erfassung der Kaufvertragsangaben übersenden. In diesem Fragen wir die Vorstellungen der Beteiligten zu den wesentlichen Regelungspunkten des Vertrages ab (Kaufpreis, etc.).
Zur Erstellung eines Kaufvertrages müssen wir sodann Einsicht in das Grundbuch nehmen, um Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen des Grundstückes zu sichten. Hierzu benötigen wir die Zustimmung der Eigentümer. Übersenden Sie uns deshalb bitte zudem das von den Eigentümern gezeichnete Formular zur Grundbucheinsicht.
Wir fertigen sodann auf Grundlage der überlassenen und eingeholten Informationen einen Kaufvertragsentwurf, den wir den Vertragsparteien zur Durchsicht übersenden. Etwaige Änderungs- und Ergänzungswünsche stimmen Sie dann zunächst mit der anderen Vertragspartei ab und teilen uns diese sodann mit. Zu beachten ist hierbei, dass wir eine steuerliche Beratung nicht übernehmen. Die Auswirkungen des Kaufvertrages in steuerlicher Hinsicht sollten Sie deshalb ggf. mit Ihrem Steuerberater klären.
Sie haben die Möglichkeit das Baulastenverzeichnis persönlich einzusehen. Für die Hansestädte Stade und Buxtehude wenden Sie sich bitte an die jeweiligen Stadtverwaltungen. Für die übrigen Gemeinden des Landkreises Stade ist der Landkreis Stade zuständig. Im Landkreis Harburg führen die Städte Buchholz und Winsen ein eigenes Baulastenverzeichnis. Für die übrigen Gemeinden ist der Landkreis Harburg zuständig. Für die Freie und Hansestadt Hamburg erhalten Sie Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bei dem Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV). Im Baulastenverzeichnis wären sog. Baulasten verzeichnet, also öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten zu Gunsten des Landkreises / der Stadt. Bitte beachten Sie, dass das Baulastenverzeichnis nicht standardmäßig von uns eingesehen wird im Rahmen einer Kaufvertragserstellung.
Bei Wohnungseigentum sollten sich die Käufer von den Verkäufern Kopien der Teilungserklärung aushändigen lassen, sich bei dem Verwalter über die aktuelle Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Instandhaltungsrücklage sowie über die Hausgeldzahlungen informieren.
Bei dem Kauf eines Erbbaurechtes sollten sich die Käufer von den Verkäufern Kopien des Erbbaurechtsvertrag aushändigen lassen. Bitte beachten Sie, dass häufig die Zustimmung der Eigentümer des Stammgrundstückes zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechtes erforderlich ist. In vielen Fällen stimmen die Eigentümer des Stammgrundstückes einer Belastung mit Grundschulden nur in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Verkehrswertes zu. Um Schwierigkeiten bei der Kaufpreisfinanzierung zu vermeiden, sollte die Belastungshöhe vorab mit den Eigentümern des Stammgrundstückes abgestimmt werden.
Bei vermieteten Objekten treten die Käufer in die Mietverträge ein. Diese sollten daher eingesehen werden. Rechtlich gilt insoweit grundsätzlich, dass der Kauf am Bestand des Mietvertrages nichts ändert ("Kauf bricht nicht Miete"). Der Vertrag bedarf insoweit einiger ergänzender Regelungen, die wir gerne für Sie erarbeiten (z.B. zum Verbleib der Mietkaution, etc.).
Sind alle Beteiligten mit dem Vertragsentwurf einverstanden, können Sie - nach vorheriger Absprache mit sämtlichen Beteiligten untereinander - einen Termin zur Beurkundung des Vertrages telefonisch mit unserem Büro abstimmen. Ein Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, der Notar muss diesen also vor den Beteiligten Verlesen und sämtliche Beteiligte unterzeichnen den Vertrag anschließend. Zum Beurkundungstermin bringen Sie bitte gültige Ausweispapiere mit.
Lassen Sie uns bitte bis spätestens bis zum Beurkundungstermin die Steuer-Identifikationsnummern der Vertragsparteien zukommen, weil wir den Kauf der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes anzeigen müssen.
Bei sog. "Verbraucherverträgen", also einem Vertrag zwischen Unternehmern und Verbrauchern (z. B. Verkauf von Betriebsvermögen eines Landwirtes an Privatpersonen), müssen zwischen Zugang des Kaufvertragsentwurfes beim Verbraucher und Beurkundung mindestens zwei Wochen liegen. Sofern dieses Fristerfordernis vorliegt, weisen wir in unseren ersten Anschreiben auf die einzuhaltende Frist hin.
Falls Sie den Kaufpreis finanzieren, stellt Ihnen Ihre Sparkasse bzw. Bank ein Grundschuldbestellungsformular zur Verfügung. Bitte beachten Sie, dass die Sparkassen und Banken die Auszahlung der finanzierten Gelder im Zweifel erst dann vornehmen, wenn eine Eintragung der Grundschuld im Grundbuch erfolgt ist. Da Sie mit einer Zeitspanne bis zur Eintragung der Grundschuld im Grundbuch von 2-3 Wochen ab Beurkundung rechnen müssen, empfehlen wir Ihnen, den Termin zur Beurkundung der Grundschuld rechtzeitig vor Kaufpreisfälligkeit zu vereinbaren. Wenden Sie sich hierfür gerne an uns. Bestenfalls erfolgt die Beurkundung der Grundschuld dann bereits im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages und kann zeitsparend in einem Termin erledigt werden. Bitte reichen Sie das Grundschuldbestellungsformular spätestens am Tag vor der Beurkundung bei uns ein, damit wir die notwendigen Ergänzungen vornehmen können. O
Im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages übernehmen wir die Abwicklung des Vertrages. Wir übersenden den Vertragsbeteiligten und den erforderlichen weiteren Stellen (z.B. Grundbuchamt, Gutachterausschuss, ggf. Banken, etc.) beglaubigte und einfache Abschriften des Vertrages. Aufgrund der notwendigen Eintragung in das Urkundsverzeichnis können wir Abschriften nicht direkt nach der Beurkundung erteilen.
Der Notar ist gehalten eine ungesicherte Vorleistung der Vertragsparteien zu vermeiden. Damit die Käufer den Kaufpreis also ohne Erbringung einer ungesicherten Vorleistung an die Verkäufer zahlen können, müssen wir die Käufer absichern. Hierfür definieren wir im Vertrag bestimmte Anforderungen, die vorliegen müssen, bevor der Kaufpreis fällig ist. So lassen wir z.B. zugunsten der Käufer zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, holen die notwendigen Löschungsunterlagen ein, damit der Vertragsgegenstand lastenfrei übertragen werden kann, und beantragen das Vorkaufsrechtsverzichtzeugnis bei der zuständigen Gemeinde. Die Gemeinden und Städte haben zur Sicherung ihrer Planungshoheit ein Vorkaufsrecht. Dies gilt nicht für den Verkauf von Wohnungseigentum oder Erbbaurechten oder bis zu einem gewissen Grad der Verwandtschaft. Das Vorkaufsrecht wird in den seltensten Fällen ausgeübt.
Je nach Beteiligten des Kaufvertrages holen wir auch notwendige Genehmigungen ein (z.B. Genehmigung des Familien-, Betreuungs-, oder Nachlassgerichts). Bei landwirtschaftlichen Flächen können ebenfalls Genehmigungen (sog. Grundstücksverkehrsgenehmigung) erforderlich sein.
Sobald die im Vertrag festgelegten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, übersenden wir den Käufern eine Fälligkeitsmitteilung, mit der wir zur Zahlung des Kaufpreises binnen einer vertraglich festgesetzten Frist auffordern.
In einfach gelagerten Fällen müssen Sie mit einer Abwicklungszeit von 6-8 Wochen rechnen. Sofern eine Vermessung des Vertragsgegenstandes stattfinden muss (z.B. wenn eine unvermessene Grundstücksfläche verkauft werden soll) oder eine gerichtliche Genehmigung eingeholt werden muss (z.B. bei Betreuten), sollte mit einer Abwicklungszeit von mindestens 3-4 Monaten gerechnet werden. Löschungsunterlagen, die verloren gegangen sind (z.B. Grundschuldbriefe) können die Vertragsabwicklung verzögern, weil ggf. gerichtliche Verfahren (sog. "Aufgebotsverfahren") zu durchlaufen sind. Bitte beachten Sie, dass dies nur allgemeine Erfahrungswerte sind, die im Einzelfall (z.B. durch die aktuelle Gerichtsauslastungen infolge von Urlaub / Krankheit) abweichen können. Die zeitlichen Abläufe haben wir hierbei nur bedingt in den eigenen Händen und sind regelmäßig auf die Mitwirkung anderer Stellen angewiesen.
Die Schlüsselübergabe erfolgt dann zum Übergabetermin nach Zahlung des Kaufpreises.
Der Eingang des Kaufpreises bei den Verkäufern muss uns aus geldwäscherechtichen Gründen hierbei bei einem Kaufpreis oberhalb von € 10.000,00 mit einer Bankbestätigung oder elektronischer Zahlungsbestätigung / elektronischer Kontoauszug nachweisen. Zudem darf der Kaufpreis aus Gründen des Geldwäscherechts nicht mit als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen gezahlt werden.
Nach Bestätigung der Kaufpreiszahlung in der vorstehend genannten Form und Bestätigung des Finanzamtes der Grunderwerbsteuerzahlung (sog. "Unbedenklichkeitsbescheinigung") wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlasst. Besitzübergabe und Eigentumswechsel fallen also zwangsläufig auseinander.
Die Wohngebäudeversicherung geht von Gesetzes wegen auf den Käufer über. Nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch besteht ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat. Dem Versicherer sollten Käufer oder Verkäufer den Eigentümerwechsel aber in jedem Falle - unabhängig von der Kündigung - anzeigen.
Gerne stehen wir Ihnen auch für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Vereinbaren Sie hierzu einen Besprechungstermin oder rufen Sie uns an!
Wir freuen uns, von Ihnen zu hören!